Gemeinschaft der Eigentümer
Was eine Hausverwaltung tun muss
Eine Hausverwaltung ist verpflichtet, im besten Interesse der Eigentümergemeinschaft zu handeln.
Sie muss die Liegenschaft ordentlich verwalten, also Erhaltung und Investitionen mit Sorgfalt und Wirtschaftlichkeit durchführen.
Dazu gehört, dass bei größeren Ausgaben mehrere Angebote eingeholt, geprüft und verglichen werden und die Auswahl transparent begründet wird.
Die Eigentümer haben ein Recht auf klare Information und Nachvollziehbarkeit aller Maßnahmen.
Eigennutz oder das Verfolgen eigener Vorteile – etwa durch Provisionen – widersprechen dieser gesetzlichen Pflicht.
(Rechtsgrundlagen: § 18, § 20 WEG 2002; §§ 1002, 1014 ABGB)
Ziel Nr. 1:
Vertrauen
Unser erstes Ziel: Eine Hausverwaltung, die in unserem Sinne handelt
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die wirklich und aus besten Kräften für uns tätig ist und unsere Interessen vertritt
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die unser Eigentum nach bestem Wissen und Gewissen achtet, ehrt und pflegt und die Werte langfristig erhält
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der wir vertrauen können, weil sie offen, fair und nachvollziehbar handelt
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bei der unsere Fragen schnell, klar und direkt beantwortet werden
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die transparent und wirtschaftlich im besten Sinne der Eigentümergemeinschaft arbeitet
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die technisch so versiert ist, dass Reparaturen fachgerecht und nachhaltig durchgeführt werden
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die Angebote einholt, vergleicht und Entscheidungen erklärt, bevor Geld der Eigentümer eingesetzt wird
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die sich ihrer Rolle bewusst ist: kein Eigeninteresse, keine versteckten Provisionen, sondern Treuepflicht gegenüber den Eigentümern
Ziel Nr. 2: Ein dichtes Dach
Unser zweites Ziel: Eine transparente, fachgerechte und rasche Dachsanierung
Die Eigentümer haben mehrheitlich für die Dachsanierung gestimmt. Diese Entscheidung akzeptieren wir – die Schäden an den Dächern sind für alle sichtbar und die Sanierung ist notwendig.
Das Problem
Seit Monaten berichten Eigentümer von anhaltenden Wasserschäden: feuchte Decken, nasse Wände, Schimmelbildung. Wohnungen können nicht fertig saniert werden, neue Eigentümer können nicht einziehen, obwohl sie längst dort leben wollen. Die Betriebskosten laufen weiter, doch die Wohnungen sind unbewohnbar.
Die Hausverwaltung nimmt Reklamationen zwar entgegen und antwortet mittlerweile schneller – aber es bleibt bei Antworten.
Die bestellten Unternehmen konnten die Schäden nicht beheben. Mit jedem stärkeren Regenguss tritt das Problem erneut auf.
Und noch immer wissen wir nicht, welches Unternehmen die Dachsanierung ausführen wird und ob diese Firma überhaupt geeignet ist.
Unsere Befürchtung: Die Sanierung wird teuer bezahlt, doch am Ende tauchen wieder Wasserschäden auf – und wir stehen erneut vor denselben Problemen.
Die Kernfrage
Es geht also nicht darum, ob saniert wird, sondern wie:
Wieder mit Firmen, die in der Vergangenheit durch Inkompetenz und Unzuverlässigkeit aufgefallen sind?
Oder endlich mit seriösen Fachbetrieben, die für Qualität, Garantie und
Verantwortlichkeit stehen?
Die Lösung
Wir brauchen echte Ergebnisse statt leere Antworten. Das bedeutet:
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seriöse, qualifizierte Fachbetriebe mit nachweislicher Erfahrung, Referenzen und Garantie,
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eine klare Kontrolle und Transparenz bei der Vergabe: wer, warum, nach welchen Kriterien,
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eine externe Bauaufsicht oder ein Team fachkundiger Eigentümer, das die Arbeiten überwacht,
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und eine umgehende Umsetzung der beschlossenen Sanierung, damit Bewohner endlich einziehen können.
Eine Investition dieser Größenordnung verlangt höchste Sorgfalt bei Auswahl, Ausführung und Kontrolle. Alles andere bedeutet, dass wir Eigentümer zahlen – und doch wieder mit feuchten Wänden und denselben Problemen dastehen.
Zitat einer neuen Eigentümerin:
„Ich möchte endlich einziehen. Doch seit Monaten ist meine Wohnung unbewohnbar – feuchte Wände, Schimmel, und keine Lösung in Sicht.“
Ziel Nr. 3:
Faire, korrekte Abrechnung
Das Problem
Wie die hier schon länger wohnenden Eigentümer wissen, sind ab dem Jahr 2021 die Energiekosten regelrecht explodiert.
Und das lag nicht allein an den gestiegenen Gaspreisen:
Strukturelle Probleme in unserer Anlage haben die Kosten noch weiter in die Höhe getrieben.
Neue Eigentümer und Mieter erleben ihr blaues Wunder, wenn die erste Energiekosten-Abrechnung ins Haus flattert: Die Heißwasser-Kosten sind exorbitant hoch. Makler und Vermieter weisen darauf nicht hin – die böse Überraschung kommt erst mit der Rechnung.
Die Ursachen sind zum Teil bekannt:
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ein veraltetes Ein-Rohr-System, ineffizient und schlecht isoliert,
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enorme Wärmeverluste (Stichwort „Sauna im Stiegenhaus“),
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sehr hohe Energiepreise und Fixkosten bei unserem Vertragspartner. Zwar hat die Hausverwaltung angekündigt, dass es durch die Rückzahlung der Investitionsanteile an die Kelag und durch neue Tarife zu signifikanten Einsparungen kommen soll – aber bis heute haben wir davon nichts in unseren Abrechnungen bemerkt,
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und die Ungerechtigkeit durch Leerstände: Wenige ganzjährig Wohnende tragen die volle Last.
Seit 2023 weisen wir die Hausverwaltung vehement und mit Nachdruck auf diese überhöhten und nicht marktkonformen Energiekosten hin. Schon Ende 2023 wurden uns deutliche Verbesserungen versprochen. Wie kann es dann sein, dass wir selbst im Jahr 2025 erneut zum Teil sehr hohe Nachzahlungen leisten müssen – während die monatliche Vorschreibung nur um einstellige Eurobeträge reduziert wurde?
Die Befürchtung
Der auffällig geringe Gesamtverbrauch für eine so große Anlage wirft massive Fragen auf. Dazu kommen ein unfairer Aufteilungsschlüssel und weitere Gründe, die wir bis heute nicht kennen – weil die Hausverwaltung unsere Fragen nicht beantwortet.
Das Ergebnis:
Menschen zahlen mehr als das Doppelte des marktüblichen Energiepreises, ohne zu verstehen, warum. Wohnungen verlieren an Attraktivität: kaum mehr vermietbar, kaum mehr verkäuflich.
Die Lösung
Heißwasser muss effizienter, fairer und nachvollziehbarer abgerechnet werden. Das bedeutet:
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volle Transparenz bei den Verträgen mit dem Energieversorger,
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eine ehrliche Aufstellung der Kostenstruktur,
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eine Überprüfung des Verteilungsschlüssels durch unabhängige Fachleute,
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und gegebenenfalls neue technische Konzepte, die Wärmeverluste reduzieren.
Wir erwarten von der Hausverwaltung nicht nur Ankündigungen, sondern konkrete Ergebnisse, die endlich in den Abrechnungen spürbar werden.
Ziel Nr. 4:
Unsinnige Großprojekte vermeiden
Unser viertes Ziel: Keine überteuerten Großprojekte ohne Sinn
Die Hausverwaltung drängt seit Jahren auf millionenschwere Sanierungspläne – zuletzt 8,5 Millionen Euro für Fassaden, Dächer und Fenster. Viele dieser Maßnahmen sind technisch fragwürdig und wirtschaftlich unsinnig.
Ein Beispiel: Die früher geplante 25 cm dicke Fassadendämmung würde unsere Fenster in Schießscharten verwandeln und die Architektur massiv verschlechtern.
Dazu kommt: Unsere Außenansicht besteht ohnehin zu einem großen Teil aus relativ neuen Kunststoff-Thermofenstern und Loggien – die Flächen, wo man tatsächlich eine Dämmung anbringen könnte, sind im Verhältnis verschwindend klein. Der Effekt wäre minimal, die Kosten gigantisch.
Dennoch wurde versprochen, man könne dadurch 30 % Energiekosten einsparen. Fachleute haben uns bestätigt: Das ist völlig unrealistisch.
Profitieren würden vor allem die ausführenden Firmen – und die Hausverwaltung, die 10 % Provision kassiert, während wir Eigentümer das volle Risiko und die Kosten tragen.
Man könnte den Eindruck gewinnen, dass die Hausverwaltung sehr gerne über unsere Rücklagen verfügt – ähnlich wie der Staat, der am liebsten an die Sparbücher seiner Bürger möchte. (Es gilt selbstverständlich die Unschuldsvermutung.)
Doch wenn die Verwaltung genauso kreativ und aktiv wäre, wenn es um alternative, moderne Energiekonzepte ginge, wären wir längst einen Schritt weiter.
Wir sagen klar:
Es ist unser Geld und es sind unsere Wohnungen. Wir brauchen keine Prestigeprojekte, die an den echten Problemen vorbeigehen.
Wir brauchen zielgerichtete Lösungen, die unsere Energiekosten tatsächlich senken und die Lebensqualität erhalten.